معرفی کتاب‌های «مسکن فقرا در شهرهای آسیایی»، 7ـ مسکن استیجاری

آخرین کتاب از سری هفت جلدی مسکن فقرا در شهرهای آسیایی به راهنمای عمل سریع برای سیاست‌گذاران درباره مسکن استیجاری، گزینه‌ای نادیده‌ انگاشته‌شده برای فقرا می‌پردازد.

مسکن استیجاری:
گزینه‌ای نادیده‌ انگاشته‌شده برای فقرا
راهنمای عمل سریع برای سیاست‌گذاران ـ شماره هفت
میلیون‌ها انسان ساکن در شهرهای آسیایی، مستأجر هستند. مسکن استیجاری ممکن است تنها پاسخی جزئی به مشکلات مسکن در شهرها باشد، اما گزینه‌ای مهم در بخش مسکن ـ به ویژه برای فقرای شهری و در موقعیت‌هایی که مردم آمادگی یا توانایی برای خرید یا ساخت خانه‌های خود را ندارند ـ به شمار می‌رود. علاوه بر این، حکومت‌های آسیایی اقدامات اندکی را در راستای حمایت از بهبود مسکن استیجاری موجود یا گسترش مسکن استیجاری ارزان قیمت در نواحی جدید، انجام داده‌اند.
بازار مسکن استیجاری پاسخ‌گوی اقتصاد محلی، شرایط سیاسی و چارچوب‌های نظارتی رسمی و متأثر از آن‌ها است و می‌تواند از شهری به شهر دیگر بسیار متفاوت باشد. صاحبان املاک، مستأجران و سرمایه‌گذاران، با هدف تأمین نیازها و بیشینه‌سازی ارزش املاک، مسکن استیجاری را در مسیرهای منعطف و خلاقانه‌ای به کار می‌برند و توسعه می‌دهند. تمام این مسیرها مسکن استیجاری را به بخشی جدایی‌ناپذیر از بازار مسکن کارآمد تبدیل می‌کند. وجود درک صحیح از پیچیدگی‌های مسکن استیجاری (رسمی و غیررسمی) شهرها در بین سیاست‌گذاران و آگاهی آن‌ها از چگونگی فرمول‌بندی سیاست‌های منعطف و مؤثر برای تنظیم و ارتقای این بازار از اهمیت زیادی برخوردار است. بخش نخستِ راهنمای حاضر، به مرور ویژگی‌های بازار مسکن استیجاری و چگونگی عملکرد آن می‌پردازد و سپس مسئله‌ی عرضه و تقاضای مسکن استیجاری با تأکید بر مفهومِ مسکن اجاره‌ای رایگان به بحث گذاشته می‌شود. بخش بعدیِ راهنما، معرف گزینه‌های سیاستی برای تنظیم، ارتقاء و گسترش مسکن استیجاری ـ به ویژه برای فقرای شهری ـ است.

چرا مردم اجاره می‌کنند؟
برای بیشتر مردم، تصمیم برای اجاره‌ی مسکن انتخاب مستدل و برنامه‌ریزی شده است. تنها به این دلیل نیست که قدرت مالی خرید خانه را ندارند. دلایل همه‌ی افراد برای این انتخاب، تماماً شبیه به یکدیگر نیست، چرا که:

•    اجاره‌نشینی به مردم امکان می‌دهد تا بتوانند حرکت کنند و زمانی که شغل خوبی در جای دیگر بود، نقل مکان کنند، بدون آن‌که به جای مشخصی یا پرداخت‌های منظمِ خانه پای‌بند شده باشند.
•    اجاره‌نشینی به مردم انعطاف‌پذیری لازم را در چگونگی مدیریت بودجه خانوار می‌دهد؛ انتقال به خانه‌های ارزان‌تر وقتی که شرایط سخت می‌شود و به خانه‌های بهتر زمانی که درآمدشان افزایش می‌یابد یا اختصاص بخش بیشتری از درآمدشان به هزینه‌های نیازهای اساسی خود نظیر غذا، تحصیل، درمان یا هزینه‌های ضروری.
•    اجاره‌نشینی افراد را در دوره‌های انتقالی زندگی، تا زمانی که آمادگی لازم برای استقرار در یک مکان را نداشته باشند، اسکان می‌دهد.
•   اجاره‌نشینی، افرادی را که شاید نخواهند به تعهدات مالی بلندمدتی که معمولاً لازمه‌ی خرید خانه است، یا هزینه‌های بلندمدت بازسازی و نگه‌داری از خانه‌های خود تن در دهند، اسکان می‌دهد.
•   اجاره‌نشینی به افراد اجازه می‌دهد که بخش عمده‌ی درآمد حاصل شده از کار در شهر را به خانه و برای خویشاوندان بفرستند، یا به هنگام بازگشت به روستا برای خرید زمین یا ساخت خانه در آنجا سرمایه‌گذاری کنند.

1-    مسکن استیجاری چیست؟

•   در بخش بالایی بازار:  مسکن اجاره‌ای برای مستأجران مرفه می‌تواند به شکل آپارتمان‌های لوکس یا آپارتمان‌هایی اجاره‌ای بلندمرتبه در مرکز شهر، خانه‌هایی ردیفی یا جدا از هم در اشکال و اندازه‌های گوناگون ظاهر شود.
•   برای فقرای شهری: مسکن اجاره‌ای به صورت اتاق‌های ارزان قیمت در ساختمان‌های آپارتمانی با مدیریت خود مالک، آپارتمان‌هایی با اندازه‌های گوناگون در بلوک‌های مسکن اجتماعی یارانه‌ای، یا اتاق‌هایی ساخته‌شده با شرایط زیر استاندارد در زمین‌هایی با تفکیک غیرقانونی یا ویرانه‌های ساختمان‌های قدیمی تقسیم‌بندی شده باشد. می‌تواند فضایی اجاره‌ای درون اتاقی مشترک، یا حتی حق نگه‌داری از متعلقات یک نفر و اشغال کردن فضایی مشخص در یک اتاق اشتراکی برای بخشی از روز، براساس ساعات کاری ساکنان باشد.
•   زمین اجاره‌ای برای مسکن: مسکن استیجاری بدون هیچ‌گونه خانه‌ای نیز ممکن است؛ و می‌تواند تنها شامل قطعه زمینی اجاره‌ای دارای خدمات یا فاقد آن باشد که افراد آزادند تا خانه‌های خود را در آن بنا کنند. زمین اجاره‌ای در حال تبدیل شدن به شکلی مهم از مسکن استیجاری در چندین کشور آسیایی، برای هر دو لایه‌ی مرفه و فقیر مستأجر است.

2-    چه کسی آن را تولید می‌کند؟

•   بازار رسمی مسکن استیجاری: که می‌تواند توسط توسعه‌دهندگان، پیمان‌کاران، سرمایه‌گذاران در بخش خصوصی یا توسط خرده‌مالکان زمین یا افراد مستقل سازنده‌ی آپارتمان‌های کوچک یا چند واحدی استیجاری به عنوان منبع افزایش درآمد، ایجاد شود. مسکن استیجاری همچنین می‌تواند توسط دولت، در اشکال خانه‌های اجاره‌ای عمومی یا بلوک‌های خانه‌های اجتماعی یارانه‌ای یا آزاد، تولید شود.
•   بازار غیررسمی مسکن استیجاری: خانه‌های اجاره‌ای ممکن است توسط مالکان زمین، خانوارهای ساکن در آلونک‌ها، یا اربابان آلونک‌ها و غاصبان زمین که اتاق‌ها، خانه‌ها یا قطعات زمین را در اندازه‌های گوناگون توسعه و اجاره می‌دهند، به‌صورت غیررسمی تولید شوند که منجر به ایجاد بازار مسکن استیجاری غیررسمی می‌گردد. همچنین ممکن است خانوارهایی که در برنامه‌های رسمی مسکن اجتماعی به آن‌ها واحد مسکونی تخصیص داده شده است نقل مکان کنند و خانه‌های خود را به‌عنوان وسیله‌ای برای کسب درآمد بیشتر اجاره دهند.

در این کتاب، پس از مروری بر دلایل نامرئی بودن مسکن استیجاری (پراکندگی، مالیات و ...)، نحوه‌ی دسترسی مردم به مسکن استیجاری (بازار آزاد، روابط، اشتغال، شرایط و ...) و دسته‌بندی مالکان مسکن استیجاری (عمومی، خصوصی، ثروتمند و فقیر، رسمی و غیررسمی، غریبه و خویشاوند، ساکن و غیابی، .... به تقاضای مسکن استیجاری و عوامل مؤثر بر آن می‌پردازد:
1-    کیفیت مسکن استیجاری
2-    دسترسی به شغل و خدمات عمومی
3-    دسترسی به زیرساخت‌های اساسی
4-    موقعیت مکانی و سیستم‌های حمایت اجتماعی (در مواقع بحران حمایت غیررسمی اجتماعی مهم است)
5-    تحرک مسافر
6-    سطح درآمدی مستأجر
7-    مرحله اجاره‌نشینی در چرخۀ زندگی

عرضه‌ی مسکن استیجاری
1-    مسکن اجاره‌ای عمومی: دولت‌ها در بیشتر کشورهای آسیایی هر یک در برهه‌ای از زمان تلاش کرده‌اند تا برای بخش‌هایی از جمعیت‌شان، مسکن فراهم کنند. یکی از راه‌های انجام این تصمیم، توسعه و تأمین مسکن استیجاری یا رایگان برای کارمندان بخش عمومی، شامل نیروهای نظامی، افسران پلیس، کارمندان دولت یا کارکنان دفاتر مختلف کارگزاری دولت است.
راه دیگرِ اجرای این سیاست، ساخت و تحویل مسکن عمومی یا یارانه‌ای است که واحدهای مسکونی استیجاری را برای گروه‌های هدف کم‌درآمد آسیب‌پذیر شامل مهاجران، بیرون رانده‌شدگان از آلونک‌ها یا قربانیان آتش‌سوزی تأمین می‌کند. از آن‌جا که هزینه‌ی سرمایه‌گذاری در این طرح‌های مسکن عمومی برای دولت بسیار بالاتر از آن است که موفق به ساخت تعداد کافی از واحدهای مسکونی برای تأمین نیازهای واقعی مسکن شود، همواره مشکلاتی در تخصیص واحدهای ساخته شده وجود دارد. در بسیاری از موارد، معیارهای انتخاب رسمی نمی‌توانستند دور از پارتی‌بازی، طرف‌داری و جانب‌داری‌های قومی، حمایت براساس عضویت حزبی یا فسادِ آشکار باشند، و در نتیجه اغلب پروژه‌ها در مرحله‌ی تخصیص، نیازمندترین خانوارها را نادیده می‌گیرند. به علاوه، با وجود یارانه‌های سخاوت‌مندانه، اجاره‌بها در بسیاری از این پروژه‌های مسکن عمومی همچنان برای خانوارهای فقیر بسیار بیشتر از حد استطاعت آن‌ها است.
در پایان، سرمایه‌گذاری مورد نیاز و مشکلات در تخصیص و مدیریت، دولت‌ها را ناگزیر می‌کند تا برای واگذاری اجاره به شرط تملیک، یا فروش آن‌ها به خانوارهایی بیرون از گروه‌های هدف اصلی تصمیم‌گیری کند (ن. ک. راهنمای عمل سریع شماره 2 با موضوع مسکن لایه‌های کم درآمد).
2-    مسکن استیجاری خصوصی: در نتیجه‌ی این مشکلات در تولید و تحویل مسکن عمومی، دخالت دولت در خانه‌سازی در بیشتر کشورهای آسیایی رو به کاهش است؛ و بخش خصوصی (رسمی و غیررسمی) به اصلی‌ترین تولید کننده‌ی بخش عمده‌ی واحدهای مسکونی استیجاری شهری تبدیل شده است. در بیشتر شهرهای آسیایی، بخش غیررسمی با تولید 60 تا 90 درصد از واحدهای استیجاری لایه‌های کم‌درآمد در شهر بزرگ‌ترین عرضه‌کننده‌ی این بخش محسوب می‌شود.

قاعده ی 25%:
برخی متخصصان مسکن پیشنهاد می‌کنند که مسکن اجاره‌ای زمانی قابل استطاعت است که خانوار بیش از 25% از درآمدی ماهانه‌ی خود را برای آن خرج نکند. این قاعده‌ی کلی زمانی معنای خود را از دست می‌دهد که از نردبان اقتصادی پایین می‌روید، جایی که هرچقدر فقیرتر باشید، باید نسبت بیشتری از درآمد خود را صرف مسکن و خدمات اساسی کنید.

سیاست‌های تنظیم کننده‌ی مسکن استیجاری در شهرهای آسیایی
امروزه چهار مشکل اساسی در قراردادهای مسکن استیجاری در شهرهای آسیایی وجود دارد:
1-    سیاست‌های مسکن اغلب به نفع مالکان است و مسکن استیجاری را نادیده می‌انگارد. این موضوع، احتمال استثمار مستأجران به ویژه مستأجران فقیر را افزایش می‌دهد.
2-    زمانی که وضعیت مسکن استیجاری بد است، به طور معمول مشکل در مورد خود قرارداد اجاره نیست؛ بلکه، به وضعیت کلی مسکن در شهر و عوامل پیچیده‌ی تأثیرگذار بر وضعیت زندگی فقرا و فقر به طور کلی مربوط می‌شود.
3-    وضعیت مسکن استیجاری ارتباط تنگاتنگی با عملکرد کلی بازار مسکن در شهر دارد. مشکلاتِ مسکن استیجاری نشانی از مشکلات کلان‌تر ناشی از چگونگی برقراری تعادل میان روابط اقتصادی، اجتماعی و سیاسی تأثیرگذار بر زمین و مسکن است.
4-    به دلیل آن‌که بخش عمده‌ای از مسکن استیجاری غیررسمی و «نامحسوس» است، عمدتاً خارج از حیطه‌ی کنترلی قوانین دولت و ضوابط قرار می‌گیرد. این موضوع سبب تنوع و انعطاف‌پذیری بیشتر بازار مسکن استیجاری می‌شود، ولی در عین‌ حال، برنامه‌ریزی مداخلات و توصیه‌های سیاست‌گذاری برای حمایت از مسکن استیجاری را دشوارتر می‌سازد.

استفاده از سیاست‌ها برای ارتقاء مسکن استیجاری در شهر

اگر دولت‌های ملی بتوانند مشکلات بالا را به رسمیت بشناسند و چارچوب‌های مقرراتی خود را نزدیک‌تر به تجربیات در حال اجرا تنظیم کنند، کمکی به بالفعل‌شدن بسیاری از پتانسیل‌های بزرگ بازار مسکن اجاره‌ای رسمی و غیررسمی است.
اگر ارداه‌ی سیاسی برای بهبود سیاست‌های مسکن یک شهر و تغییر آن‌ها به سیاست‌های «دوست‌دار مستأجر» در بلندمدت وجود داشته باشد، (ارتقای سطح رقابت در بازار مسکن در کوتاه‌مدت می‌تواند شروع خوبی باشد، رقابت بیشتر به معنای وجود انتخاب‌ها و انعطاف‌پذیری بیشتر در انواع واحدهای استیجاری در دسترس است که می‌تواند به شیوه‌های گوناگونی انجام شود: در طرف عرضه، توسعه‌ی سیاست‌های کاهنده‌ی موانع تولید بیشتر مسکن استیجاری و در نتیجه افزایش عرضه و تنوع؛ و در طرف تقاضا، سیاست‌هایی که خانوارهای بیشتری را قادر به اجاره‌نشینی سازد، شامل: الزامات کنترل اجاره‌بها یا افزایش قدرت پرداخت مستأجران فقیر از طریق اعطای یارانه به هزینه‌های اجاره‌ای آن‌ها.
در پایان بر شش روش ارتقای مسکن استیجاری در سیاست های مسکن تأکید می‌شود:
شش روش ارتقای مسکن استیجاری در سیاست‌های مسکن
رویکرد راهبردی به توسعه‌ی سیاست‌های مسکن استیجاری مؤثر باید در درجه‌ی نخست، ترتیبات استیجاری موجود را به رسمیت بشناسد، و سپس راهی واقع‌گرایانه و منعطف برای تنظیم آن پیدا کند. در بیشتر شهرها، ترتیبات مسکن استیجاری سهم بزرگی در معیشت محلی دارند و بنابراین معیارهای مدیریت و ارتقای توسعه‌های آتی آن‌ها باید تدوین شود. از آنجا که پویایی محلی و شرایط بازار مسکن در هر شهری متفاوت است، فرمولی واحد برای چگونگی انجام این کار وجود ندارد؛ اما شش پیشنهادی که در ادامه مطرح می‌شوند، کمکی به سیاست‌گذاران و کارگزاران دولت برای تبدیل‌ شهرهایشان به شهرهایی «دوستدار مسکن استجاری» ـ به ویژه برای افراد فقیر ـ است.
1-    به رسمیت شناختن و درک تجربیات استیجاری موجود
کارمندان دولت، سیاست‌مداران، سازمان‌های جامعه‌ی مدنی، سمن‌ها و سازمان‌های اجتماعات همگی از شرایط مسکن استیجاری در شهرهایشان آگاه‌اند. درک مشترک آن‌ها به منزله‌ی منبع محلی ارزش‌مندی است که می‌توان برای متعادل‌تر، فراگیرتر و مؤثرتر کردن شیوه‌های عملی مسکن استیجاری آن را هدایت کرد.
2-    گنجاندن مسکن استیجاری در دستور کار سیاست‌های شهری کلان‌تر
3-    کارکرد عملی و منعطف مقررات مسکن استیجاری
با آگاهی از اینکه مسکن استیجاری بخشی اساسی در سیاست‌های مقابله با فقر شهری است، سیاست‌گذاران می‌توانند با سازمان‌های اجتماعات محلی، سمن‌ها و سازمان‌های جامعه‌ی مدنی برای ایجاد چارچوب تنظیم مقررات مسکن استیجاری با هدف جلوگیری از استثمار همکاری کنند.
در فرایند سیاست‌گذاری بسیار مهم است که تصمیم‌گیران گفتمانی پیوسته و معنادار را با طیف وسیعی از گروه‌های محلی و ذی‌نفعان توسعه برقرار کنند تا بتوانند از این مهم اطمینان یابند که چارچوب سیاست مسکن استیجاری که توسعه داده‌اند با واقعیت‌ها و نیازهای خاص در بستر محلی انطباق دارد. این چارچوب باید ابزار و مشوق‌های تولید، تبادل و مصرف انواع گزینه‌های مسکن استیجاری را دربر گیرد. چارچوب مذکور همچنین باید شامل سیستم کنترل و جریمه برای جلوگیری از سوء مدیریت و سوء رفتارها در بازار مسکن استیجاری یک شهر، و پیشگیری از کاهش سهم مسکن استیجاری به دلیل عدم نگه‌داری و تعمیر باشد.
بسیار مهم است که این چارچوب مقررات ساده، عملی و دارای کاربرد آسان باشد. اگر برای راه‌اندازی اجرای سیاست مسکن استیجاری نیاز به تأسیس واحد اداری تخصصی باشد، احتمالاً به این معناست که سیاست برای عملی شدن بیش از اندازه پیچیده است. انتخاب بهتر می‌تواند ادغام سیاست در فرایندهای اداری از پیش موجود باشد؛ به طور مثال: صدور مجوز ساخت و ساز و ثبت ملک، اندازه‌گیری مصرف آب و برق یا جمع‌آوری مالیات درآمد بر اجاره. همچنین مهم است که چارچوب سیاست به سه طریق زیر منعطف باشد:
1-    اجرای معیارها و مشوق‌ها در چارچوب سیاست باید به قدر کافی انعطاف پذیر باشد تا طیف گسترده‌ای از گروه‌های هدف اجاره‌نشین (از تمام درآمدها) و گونه‌های مسکن استیجاری را پوشش دهد.
2-    استانداردهایی که در چارچوب این سیاست مشخص می‌شوند را می‌توان با نیازها منطبق کرد تا به طیف وسیعی از کنش‌گران اجازه‌ی فعالیت در بازار مسکن استیجاری شهر و در نتیجه تولید گزینه‌های استیجاری تا بیشترین حد ممکن را بدهد.
3-    فرایند تصویب این تغییرات باید تا حد ممکن ساده و سر راست و مستلزم حداقلی از رویه‌های قانونی باشد.

حمایت از وضع موجود و بهبود آن

برخی از بهترین سیاست‌ها، آن‌هایی هستند که سیستم‌های عرضه‌ی مسکن استیجاری موجود را که عملکرد خوبی دارند، حمایت و ارتقا می‌دهند. سیاست‌هایی که در پی تولید چیزی جدید هستند، اغلب به تخریب یا ایجاد مانع برای سیستم‌های در حال عمل فعلی یا وادار کردن این سیستم‌ها به فعالیت‌‌های زیرزمینی منجر می‌گردند.
4-     حصول اطمینان از پایداری ترتیبات مسکن استیجاری
برای حصول اطمینان از اینکه چارچوب مقررات، مشوق تولید و اجاره‌ی طیف متنوعی از گزینه‌های مسکن استیجاری (به ویژه برای مستأجران کم درآمد) است، هر سیاست باید:

•   حداقل استانداردهای ساخت‌و‌ساز، مدیریت و نگه‌داری از املاک تجاری را در بر گیرد.
•   ارائه دهنده‌ی اقدامات پیگیری در سکونتگاه‌های غیررسمی ارتقاء یافته باشد. این اقدامات می‌تواند شامل معرفی سیستم ساده‌ی قراردادهای اجاره‌ای تصریح کننده‌ی حقوق و تعهدات مستأجران و مالکان به طور هم‌زمان، و نیز شامل تشکیل انجمن مصرف‌کنندگان مسکن برای حل و فصل اختلافات میان مستأجران و مالکان باشد.
•   اجتماعات شکل‌گرفته را قادر به پذیرش مسئولیت نگه‌داری و تعمیرات در موارد ناتوانی مالکان و مستأجران در انجام تعهدات خود سازد. در مواردی که نگه‌داری از مسکن استیجاری توسط مالکان و مستأجران به طور مشترک دشوار باشد، گزینه‌ی مهم جایگزین را می‌توان تعاونی‌های اجتماع ـ محور مستأجران درنظر گرفت. مالکان همچنین نمی‌توانند طی قراردادهای فرعی، مدیریت ساختمان و جمع‌آوری اجاره را به گروه‌های پس‌انداز اجتماع ـ محور یا کمیته‌های اجاره‌نشینان، شبکه‌های بزرگ‌تر در گستره‌ی شهر یا اتحادیه‌های زاغه‌نشینان واگذار کنند.

5-    بسیج منابع مالی برای بهبود و گسترش مسکن استیجاری
با آگاهی از اینکه مسکن استیجاری بخش اساسیِ سیاست‌های مقابله با فقر شهری است، سیاست‌گذاران مؤثر بودن سیاست‌های مسکن استیجاری را مستلزم حمایت آن‌ها از دسترسی آسان به سازوکارهای مالی، تشویق مالکان و مستأجران به نگه‌داری، تعمیر و ارتقای کیفیت مسکن استیجاری موجود و افزایش سهم مسکن استیجاری در شهر می‌دانند. ماهیت این سیستم‌های مالی، بستگی به نوع منابع مالی دارد که مقامات محلی در اختیار دارند یا می‌توانند از طریق سازمان‌های دولت مرکزی دریافت کنند.
اگر مقامات محلی بتوانند بودجه‌های به‌نسبت بزرگ را بسیج کنند، می‌توانند اجرای برنامه‌های کمک هزینه‌ی مالی به مسکن اجاره‌ای، نظیر نمونه‌ای که در آفریقای جنوبی اجرا شده است را در دستور کار خود بگذارند. این برنامه از طریق ارائه‌ی کمک‌های مالی به خانوارهای مالک زمین برای ساخت یا نوسازی واحدهای مسکونی استیجاری با حداقل استانداردهای معین در زمین‌هایشان، از گسترش واحدهای استیجاری کوچک مقیاس در سکونتگاه‌های فقیر حمایت می‌کند.
وقتی شهرها برای کمک‌های مالی و برنامه‌های یارانه‌ای بودجه ندارند، چه باید کرد؟
وقتی مقامات محلی بودجه‌های بزرگ در دسترس ندارند ( که در اغلب موارد این‌گونه است)، می‌توانند از طریق پیشنهاد مشوق‌های مالیاتی به مالکان شخصی که واحدهای مسکونی استیجاری را در زمین‌هایشان توسعه دهند، به هدف مشابهی دست یابند. این مشوق‌های مالیاتی می‌توانند به چندین شکل باشند:

•     پیشنهاد کاهش نرخ مالیات بردرآمد حاصل از مسکن استیجاری.
•     تخفیف مالیاتی به مالکان کم‌درآمدی که برای بهبود کیفیت واحدهای مسکونی اجاره‌ای سرمایه‌گذاری کرده‌اند.
•     کاهش مالیات برای کارگزاران مسکن که خانه‌های استیجاری را به‌ویژه برای گروه‌های هدف کم‌درآمد، تولید یا نوسازی می‌کنند.

6-    تشویق سرمایه‌گذاری بزرگ‌مقیاس در مسکن استیجاری
مقامات محلی همچینین باید به دنبال راهبردها و مشوق‌هایی باشند که سرمایه‌گذاری‌های بزرگ‌مقیاس در مسکن استیجاری برای لایه‌های کم‌درآمد را برای سرمایه‌گذاران جذاب‌تر و پایدارتر کنند. علاوه بر پیشنهاد اعطای مشوق‌های مالیاتی برای سرمایه‌گذارانی که واحدهای مسکونی استیجاری جدید تولید می‌کنند، این اقدامات می‌تواند شامل شیوه‌هایی برای افزایش «مالکیت» مستأجران در پروژه شود.

•   تنوع بخشیدن به گزینه‌های مسکن استیجاری برای فقرا: پروژه‌های رسمی مسکن بنا به ضرورت نباید به مفهوم استاندارد واحدهای مسکونی استیجاری مستقل، پای‌بند باشند. علاوه بر هزینه‌بر بودن، این واحدها می‌تواند جداکننده باشند و ارتباط مردم فقیر را با سیستم‌های پشتیبانی که برای بقا به آن‌ها وابسته‌اند را قطع می‌کنند. گزینه‌ی دیگر می‌تواند ساخت خانه‌هایی با اتاق‌های تکی و تسهیلات مشترک و فضاهای جمعی باشد. دیگر گزینه‌ها می‌توانند با هدف گروه‌های مستأجر (به جای افراد) متمایل به پذیرش تعهد به اجاره‌نامه‌های بلندمدت جمعی برای خانه یا زمین طراحی شوند؛ یا قرادادهای نحوه‌ی تصرف به گونه‌ای پیش‌بینی شوند که به مستأجران اجازه دهند در طول دوره‌ی زمانی قرارداد اجاره، از یک شکل از قرارداد اجاره به شکل دیگر تغییر وضعیت دهند.
•   ترویج اشکال جایگزین و مشارکتی مدیریت مسکن استیجاری: در حالی‌که مالکیت بلوک‌های بزرگ مسکن استیجاری یا شهرک‌های مسکونی می‌تواند همچنان به صورت عمومی، خصوصی، یا عمومی ـ خصوصی باقی بماند، خود خانه‌ها می‌توانند توسط یک تعاونی اجاره شوند و بعداً واحدهای تکی را به اعضایش اجاره دهد (نمونه‌ای از این اقدام در تایلند، در صفحه 17 کتاب توضیح داده شد). همچنین ممکن است که بلوک یا شهرک مسکونی استیجاری از ابتدای کار یا در مراحل بعد توسط یک تعاونی مستأجران ـ که بعدها تبدیل به تعاونی مالکان می‌شود ـ ساخته یا خریداری شود. ولی در تمامی این ترتیبات، مزیت مدیریت تعاونی مسکن استیجاری این است که مستأجران ساکن در آن ملک، در نگه‌داری و تصمیم‌گیری در مورد مسکن خود به طور دسته جمعی مشارکت دارند.
•   کمک گرفتن از سمن‌ها:  سمن‌ها می‌توانند با افزایش آگاهی، آموزش و حمایت سازمان‌یافته به اجتماعات مستأجران کم‌درآمد کمک کنند. سمن‌ها می‌توانند مدافع حقوق مسکن مستأجران فقیر باشند، ولی همچنین می‌توانند از مستأجران کم درآمد ـ انفرادی یا در قالب تعاونی‌های مستأجران ـ برای توسعه‌ی ابزارهای خودشان و دانش‌افزایی برای پذیرش مسئولیت‌های بزرگ‌تر در مدیریت، ارتقاء و نگه‌داری مسکن استیجاری خود پشتیبانی کنند. سمن‌های می‌توانند به مستأجران فقیر برای تشکیل سازمان‌های جمعی (نظیر انجمن‌های مصرف‌کنندگان یا تعاونی مستأجران)، و برای تأسیس گروه‌های منتخب پس‌انداز و وام در میان گروه‌های فقیر مستأجران در یک ناحیه یا زیر نظر یک مالک، کمک کنند. تمام این اقدامات می‌تواند با تلفیق نیازهای استیجاری با فرایند جامع‌تر توسعه‌ی مردمی، گزینه‌های تصرف افراد را گسترش دهد.