افزودن دیدگاه جدید

مسئله بحرانی، توزیع مواهب ناشی از رشد بخش مسکن است
گفتگو از: 
فردین یزدانی

معمارنت: فردین یزدانی، پژوهشگر حوزه اقتصاد و از کارشناسان صاحبنظر در مباحث اقتصاد سیاسی مسکن و مستغلات است که مسئولیت انجام طرح های جامع مسکن در سال های 1385 و 1392 را برعهده داشته است.

معمارنت برای پرسش درباره تاثیر عملی طرح جامع و وضعیت مسکن در سال‌های کنونی، همچنین سرنوشت طرح پیشنهادی مسکن عمومی به سراغ ایشان رفته است. مشروح گفتگو را در ادامه می خوانید:
ـ اکنون بیش از 5 سال از آخرین طرح جامع مسکن می‌گذرد. ارزیابی شما از سرنوشت این طرح در میدان عمل چیست؟ و طرح جامع مسکن اکنون به کجا رسیده‌است؟

می‌شود گفت عزم سیاسی برای اجرای حدود 80 درصد از طرح جامع مسکن وجود نداشت و به همین دلیل مسکوت ماند. قبل از سال 1384 طرح‌ها و برنامه‌ها  به‌صورت مقطعی و منفک از هم، بر طرح‌ها و برنامه‌های مختلفی در چارچوب نظام برنامه‌ریزی و مسکن تدوین می‌شد و برخی از آن‌ها هم اجرایی می‌شد. ابتدای برنامه چهارم ـ یعنی سال پایانی دورة ریاست جمهوری آقای خاتمی در سال 83 ـ کارشناسان مسکن به این اجماع رسیدند که طرح‌ها و برنامه‌های مسکن را باید در بسته‌ای به‌هم‌پیوسته و واحد ارائه کنند. پیش از این، هر بخش از این حوزه، همچون تأمین مالی، صنعت ساختمان، مسکن گروه‌های کم‌درآمد، بافت‌های فرسوده، به صورت جداگانه تهیه و ارائه می‌شد. طرح جامع مسکن با این هدف که همه این بخش‌ها، کل واحدی را تشکیل می‌دهند و باید با هم سازمان یابند و همدیگر را تقویت کنند و هم افزا باشند، در دستور کار قرار گرفت. اگرچه در سال 1384 و پس از تغییر دولت و روی کار آمدن آقای احمدی نژاد و در زمان وزارت آقای سعیدی‌کیا، این طرح به تصویب رسید و به‌صورت قانون هم درآمد، اما به‌جز بخش سامان‌دهی مسکن که به مسکن مهر معروف شد و به صورت اغراق‌آمیز به اجرا درآمد، بقیه‌اش رها شد. تا اینکه به دورۀ ریاست جمهوری آقای روحانی و وزارت آقای آخوندی رسید. در این دوره از ما خواستند که با توجه به تغییر شدید شرایط، برنامه‌ریزی مجددی انجام بدهید.  این برنامه‌ریزی در قالب طرح جامع و بازنگری‌اش صورت گرفت. آن‌هم در چند محور بود؛ مسکن گروه‌های کم‌درآمد، بافت‌های مسئله‌دار، که شامل بافت‌های فرسوده و سکونتگاه غیررسمی، نظام تأمین مالی مسکن. اجاره، صنعت ساختمان و زمین شهری. این مطالعات در یازده جلد و 47 برنامه در سال 92 تنظیم شد و سال 93 به اتمام رسید. این برنامه هم به جز بسته تأمین مالی مسکن، به تقریب به فراموشی کامل سپرده شد. علت اینکه بسته تأمین مالی مسکن اجرا شد، من تحلیلم این است که : اولاً، تأمین مالی ساده‌ترین راه بود. دوم اینکه مستلزم حداقل مداخله دولت بود. با بینشی که حکومت و دولت مبتنی بر بازار گرایی داشتند، سازگارتر بود. سوم، بسته تأمین مالی بیشتر در راستای مالکیت و ساخت و سازِ انبوه قرار داشت و خود بازار را تشویق می‌کرد و چهارم، تأمین مالی عمدتاً معطوف به گروه‌های متوسط بود و خود دولت هم دنبال این بود که اقشار متوسط را به‌نوعی تقویت کند و در این میان، گروه‌های کم‌درآمد در اولویت‌بندی دولت امتیاز چندانی نداشتند. البته برای تأمین مالکیت سایر برنامه‌ها به‌خصوص مسکن کم‌درآمدها نیازمند پرداخت یارانه بود و چون دولت با محدودیت بودجه روبه‌رو بود، نه به معنی واقعی، بلکه مخارج دیگری که داشت در زمینه‌های مختلف سیاسی، اجازه نمی‌داد که بخشی از منابع مالی را تخصیص به این کار بدهد، می‌توان گفت که خودبه‌خود به فراموشی کامل سپرده شد. در بحث زمین شهری هم با توجه به پشتوانه‌ها و قدرت سرمایه‌داری مستغلاتی، که به‌طور عمده در بازار زمین فعال است و تحرکی که نظام مدیریت شهری و نظام مدیریت کشور روی بازار زمین می‌کنند، علاقه چندانی به مداخله در آن را نداشتند.
اما اقدام‌هایی که در زمینه تأمین مالی انجام شد شامل افزایش وام، راه‌اندازی صندوق‌های وام پس‌انداز و افرایش وام‌های آن‌ها بود. ما پیشنهاد کرده‌بودیم که برنامه‌هایی مثل رهن ثانویه را در بلندمدت، بعدازاینکه اوضاع اقتصادی تثبیت شد، اجرا کنند. با وجود به فراموشی سپردن بسیاری از بخش‌ها، اما سعی کردند آن را به‌صورت نمایشی راه بیندازند که چون شرایط اقتصاد کلان آماده نبود، طبیعتاً ادامه نیافت.  همچنین، دولت تا حدی در پی اجرای صندوق‌های زمین و ساختمان، که می‌توانست نظام شفافی را در سرمایه‌گذاری مسکن ایجاد ‌کند، بود، اما با استقبال بازار مواجه نشد. چون بازار سرمایه‌داری ساختمانی، بازاری نیست که طرف‌دار شفافیت باشد. چون بخش مهمی از منافع سوداگران بزرگ در این بازار است و آن‌ها علاقه‌ای به شفافیت نداشتند. پس نتیجه این‌شد که گفتم چون عزم سیاسی برای اجرای حدود 80 درصد از طرح جامع مسکن وجود نداشت، مسکوت ماند.
ـ شما برای افزایش توان مالی بانک ها برای ارائه وام و در نتیجه افزایش تقاضا در بازار مسکن تمهیداتی مثل رهن ثانویه را در طرح جامع گنجانده بودید، اگر می‌شود کمی درباره این تمهید و نقش آن در طرح جامع مسکن توضیح بدهید.
رهن ثانویه ابزاری است که بانک‌ها هنگام به اتمام رسیدن منابع مالی رهن اولیه به صورت اوراق بها دار در بورس عرضه می‌کنند تا طلب بانک‌ها با بهره کم‌تر اما زودتر از موعد به دست بانک برسد. رهن ثانویه ابزاری است برای افزایش قدرت وام‌دهی. اما در شرایطی که قیمت‌ها بی‌ثبات است یا این‌که نرخ تورم بالا است، باید نرخ بهره آن‌قدر بالا باشد که برای خریدار بخش خصوصی جذابیت به‌وجود بیاورد. از این ابزار مالی در آمریکا استفاده زیادی می‌کنند، البته خطراتی هم دارد، اما در کل، ابزار مناسبی است.
ـ در شرایطی که کل اقتصاد ایران حبابی هست، چطور چنین چیزی را پیشنهاد کردید؟
اصلاً شرط اولیه‌اش این است که ثبات در اقتصاد کلان برقرار باشد. ما هم آن را برای بلندمدت پیشنهاد کردیم، مشروط به آن شرایط، نه این‌که حتماً اجرا بشود.  
ـ آن‌ها که به شرایطش نگاه نمی‌کنند، مثلاً فرض کنید شما برای مسکن اجتماعی، عدد خیلی کوچکی در حدود 10 یا 20 هزار واحد مسکونی پیشنهاد کردید، اما همین پیشنهاد به بهانه‌ای تبدیل شد و از درون آن غول مسکن مهر با ابعاد دو میلیون و سه میلیون بیرون آمد. برای آن‌ها اندیشه‌های پایه و ابعاد و اندازه‌ها اهمیت ندارد.  
در شرایطی که آقای خاتمی بر سر کار بود، اقتصاد کلان تقریباً به پایداری رسیده بود و تورم هم ثابت شده بود و اگر  چند سال دیگر به همین منوال ادامه پیدا می‌کرد، امکان استفاده از این ابزار فراهم می‌شد. به هر حال ابزار است و فی‌نفسه ابزار بدی نیست.
ـ  حالا شما با همین تجربه اگر خواستید دوباره طرح جامع تهیه کنید، آیا بازهم برنامه‌هایی مثل بازار ثانویه مالی یا چیزی شبیه مسکن مهر را پیشنهاد می‌کنید؟
مطلقاً نه. ولی درهرصورت رهن ثانویه یکی از هشت برنامه‌ای بود که برای تأمین مالی پیشنهاد کردیم و به‌عنوان آخرین برنامه هم بود. اما درباره مسکن مهر، دولت در سال 84 شعارش این بود که زمین به قیمت بازار فروخته بشود که غلط بود. بنابراین پیشنهاد ما این بود قیمت زمین برای اقشار کم درآمدی که باید زیر پوشش مسکن اجتماعی بروند، صفر در نظر گرفته شود و تنها، هزینه تمام شده ساختمان را از آن‌ها بگیرند. این پیشنهاد، غلط نیست، اما در شرایطی که نظام سیاسیِ تصمیم‌گیری، هر چیزی را تحریف می‌کند، اگر نخواهید خطر  کنید، نباید هیچ پیشنهادی بدهید. مثلاً دربارة مسکن کم‌درآمدها با توجه به تجربه مسکن مهر، پیشنهاد دادیم که این دفعه دولت متولی کامل نباشد، وزارت مسکن (راه و شهرسازی) مسکن کم‌درآمدها را با نهادهای رفاه اجتماعی مثل سازمان تأمین اجتماعی، کمیته امداد، بهزیستی، صندوق‌های دیگر بازنشستگی، مشارکت کند. بنابراین بیایید برنامه مشترک بریزید. دوم آنکه جنس مجانی به‌هیچ‌وجه ندهید، بلکه کالا را به قیمت تمام‌شده بدهید. سوم، بیایید درواقع حداکثر مشارکت خود گروه‌ها را ازنظر مالی هم تا آنجایی که توان دارند، وارد کنید. یعنی با این تعدیلات، با آن درسی که از مسکن مهر گرفتیم، مجبور شدیم یک برنامه دیگر بدهیم. ولی اگر آن را هم این سیستم اجرا می‌کرد شاید یک خطر دیگری هم داشت، چون سیستم ناکارآمد است و «الی‌ماشاءالله» چرخه‌های معیوب دارد. بنابراین اگر بخواهید هیچ خطری نکنید مجبورید هیچ پیشنهادی ندهید، یا آنکه به شرطها و شروط‌ها پیشنهاد بدهید. مثلاً فرض کنید ما گفتیم افزایش وام را فقط برای خانه‌های زیر 80 متر بدهید که درواقع اثر تورمی‌اش را بگیرد، حداکثر نیاز را هم ایجاد کند. توی یکی دو سال اول این شرط را مراعات نکردند. فکر می‌کنم از پارسال بود که متوجه شدند ورودی و خروجی صندوق وام پس‌انداز به هم نمی‌خواند، بنابراین یک مقدار وام‌دهی روی خانه‌های بزرگ را محدود کردند و این شرط‌ها را پیاده کردند. یا مثلاً  برنامه دیگری که در تأمین مالی دادیم منطقه‌ای کردن آن بود. گفتیم در مناطق مختلف مقادیر وام را متناسب با قیمتش متغیر کنید. که دو سال بعد از اجرا و افزایش وام این اقدام را کردند. آن‌هم به دلیل آن مشکلاتی که خودشان با آن برخوردند، نه به دلیل این‌که به صحت این برنامه ایمان داشته باشند. رهن ثانویه هم از دیدگاه کلی بازار، ایدۀ بدی نبود، ولی توی این شرایط، با مطرح کردنش کاملاً مخالفم. در این شرایط هیچ‌وقت برنامه رهن ثانویه را نمی‌دهم. چون می‌دانم که در شرایط فعلی بهره‌اش جواب نمی‌دهد. به‌عنوان هشدار هم گفته بودیم که اگر اقتصاد به ثبات رسید شما می‌توانید این کار را بکنید. برای همین هم هست که یک پروژه بانک مسکن را به‌صورت اوراق عرضه کردند، آن را هم به خود بانک فروختند، که اصلاً جواب نداد. البته هیچ خسارتی هم نزد.
ـ در طرح جامع کنونی مسکن اشاره شده بود که بازار مسکن متأثر از ساخت‌وسازهای زیاد چه  به خاطر مسکن مهر و یا به دلیل تقاضای احتکاری، دچار اشباع شده است. این نکته در اولین صحبت‌های آقای آخوندی پس از استعفا انعکاس یافت که گفت  من وزیری بودم که چیزی نساختم. اتفاقاً این باعث انتقاد از جانب برخی رسانه‌ها و روزنامه‌ها شد که ایشان چه وزیری است که هیچ‌چیزی نساخته است! او در سخنرانی‌اش از این مسئله دفاع کرد که لزومی ندارد بسازیم، بلکه بیشتر باید بحران‌های دوره قبل را  برطرف می‌کردیم. نظر شما درباره این چیست؟
وجه مثبت آقای آخوندی این‌ بود که همه‌چیز را به اقتصاد کلان وصل می‌کرد. شخص خودش را می‌گویم نه اطرافیانش را و نه دستگاه وزارت‌خانه‌اش را. برای او رونق مسکن، مسئله‌ای اساسی نبود. ولی شاید براساس اقدامات بتوان گفت که تقریباً بقیه مسائل هم، مسئله‌اش نبود. یعنی مسکن کم‌درآمدها، در عمل مسئله‌اش نبود. اگر کسی برای فرار از مسئولیت، هیچ کاری انجام ندهد، کسی هم نمی تواند یقه‌اش را بگیرد.
با اینهمه در آن بخش از قضیه که بر رفع اشکال تاکید دارد، کاملاً موافقش هستم. در طرح جامع هم ما بحث می‌کردیم، چندین بار هم این خبرنگارها و تلویزیون پرسیدند، گفتم مسئله ما اصلاً رونق مسکن نیست. مسکن را به‌عنوان یک نیاز اجتماعی دیدیم. بنابراین در حدی که نیاز اجتماعی رفع بشود، باید بسازیم. و خود دولت نباید بسازد، بلکه باید برای ساخت و ساز بستر مناسب را فراهم آورد.
ـ ولی انگار قرار بود در هر سال حدود 800 هزار واحد مسکونی ساخته شود؟
بله، اگر اشتباه نکنم، سالی 800 تا بود. این‌که خود دولت نباید بسازد با این هم کاملاً موافقم. ولی دولت وظیفه داشت در بخش کم‌درآمدها به آماده کردن شرایط، واگذاری زمین، اعطای تسهیلات مالی و یارانه هم بپردازد. ساخت این مسکن‌ها را باید به نهادهای اجتماعی متولی بسپارند.
ـ از سال 92 که برنامه داده شد تا اکنون آماری دارید که ببینیم سالانه چقدر ساخته‌شده است؟ چه به‌وسیله ساخت‌وسازهای بخش خصوصی یا دولتی؟
آمار هست ولی الآن در ذهن ندارم. چیزی که هست از آن 800 هزارتایی که ما هدف گذاشته بودیم، فکر می‌کنم در حد ساخت‌وساز خانوارهای جدید، سالی 500 و خُرده‌ای هزار خانوار برآورد کردیم و بقیه‌اش فرسوده و تخریب و نوسازی بود.
ـ به نظر شما الآن کمبود مسکن داریم؟
به صورت کلی و در مجموع ما کمبود نداریم. چون حدود دو میلیون و شش‌صد هزار خانه خالی داریم. سه میلیون واحد ویلایی داریم که خانه دوم است. این‌ها را با موجودی مسکن جمع بزنید از تعداد خانوار بالاتر می‌رود.
ـ خانه دوم به چه معنی است؟
خانه‌هایی که در آن‌ها سکونت دائم نیست. مثل ویلاهایی که در شمال، اطراف شهرها، نقاط خوش آب و هوا ساخته شده و البته حتماً ویلا هم نیست و می‌تواند آپارتمان هم باشد. ولی این خانه‌های خالی جاهایی نیستند که به درد اقشار متوسط یا کم‌درآمد بخورد، بنابراین اگر ما این خانه‌ها را هم پر کردیم، آن مشکل برای خانوارهای جدید متوسط و کم‌درآمد حل نمی‌شود. چرا که مشکل مسکن در ایران به توزیع مسکن باز می‌گردد. یعنی در یک طرف بازار مسکن با مازاد و در طرف دیگر با کمبود مواجه هستیم. مازاد مسکنی که در آن سوی بازار هست، به درد این سوی بازار نمی‌خورد و در عمل به معنای اتلاف سرمایه‌های ملی است. بازار نهاد تعادل‌بخش برای رفع نیازهای اجتماعی است. اما بازار کنونی مسکن در ایران، این کارکرد را ندارد. اگر اشتباه نکنم در سال 90 مسکن خالی از سکنه حدود یک میلیون و 600 هزار واحد بود، در سال 96، خانه‌های خالی به دو میلیون و 500، 600 هزار واحد رسید. همه این‌ها مسکن مهر نیست. اگر بخواهیم در مجموع  در نظر بگیریم، وضعیت ایران در میان کشورهای هم‌رده وضعیتِ خوبی است. هم سرانه زیربنا برای خانوار بالا است، هم موجودی مسکن به‌نسبت قابل‌ملاحظه است.  
ـ بنابراین بخش مسکن ازنظر کلی بحرانی نیست؟
از نظر کلی بحرانی نیست. آن چیزی که بحرانی‌اش می‌کند از نظر توزیع مواهب ناشی از رشد بخش مسکن است که مسئله را بحرانی می‌کند و باعث می‌شود که مشکلات اجتماعی پیش بیاید. آن چیزی هم که بحرانی‌ترش می‌کند، گرایش‌های اقتصادی آن است. مثلاً برآورد ما در دهه 80 این بود که از هر100 خانوار تازه تشکیل‌شده، 60 خانوار با عمر از یک تا پنج سال باید وارد بازار ملکی می‌شدند. اما الآن بالای 60 خانوارش وارد بازار استیجاری می‌شوند. یعنی توان ورود به بازار ملکی ندارند. این را همراه بکنید با نوسانات قیمت که یک‌بخشی‌ از آن ناشی از تورم است و بخش دیگرش ناشی از بازی‌های بازارگردان‌های مختلف است. به این دلیل، نرخ اجاره‌نشینی بسیار بالا رفته و  از حدود 22 - 23 درصد به 40 درصد رسیده است و در آینده هم افزایش بیشتر خواهد داشت. البته در کشورهایی چون آلمان اجاره‌نشینی بیشتر است، ولی در آنجا انتخاب اجاره‌نشینی به دلیل آن است که از آن سرمایه‌شان استفاده‌های دیگر می‌کنند. در خود آلمان برنامه‌های مسکن ملکی که چند بار اجراشده با استقبال مواجه نشده است. به خاطر اینکه خانوار فرصت دارد در بازار سرمایه آنجا فعالیت کند، فرصت کسب‌وکار دارد. ولی در اینجا این مسکن ملکی تنها سرمایه‌ای است که خانوارهای متوسط از خودشان دارند و در برابر نوسانات اقتصادی حفظ‌شان می‌کند.
ـ حالا به‌طور مشخص‌تر روی اقشار کم‌درآمد مکث کنیم. در لابه‌لای حرف‌ها کمی در مورد آن صحبت کردید. شما چگونه این اقشار را در طرح جامع جای دادید؟
در آن برنامه ما گفتیم اول باید اقشار کم‌درآمد را، از نظر جمعیتی و شغلی بشناسیم،. خط فقر را به‌صورت کلی برآورد کردیم. دیدیم 31 درصد خانوارها، یعنی سه دهک و خرده‌ای زیرخط فقر هستند. یک مسکن حداقلی هم تعریف کردیم، گفتیم هر مسکنی که 13 متر فضای سرانه داشته باشد، آشپزخانه و حمام داشته باشد، مصالحش هم کم‌دوام نباشد، مسکن حداقل می‌شود. معادلش را درآوردیم که ببینیم که یک چنین مسکنی در کشور و در نقاط مختلف چقدر است. از این راه به خط فقر مسکن رسیدیم. دیدیم 33 درصد زیرخط فقر مسکن هستند. که بخشی از آن‌ها مالک و بخشی دیگر مستأجر هستند. مالکی که در سکونتگاه غیررسمی با بدترین کیفیت سکونت، زندگی می‌کند، هرچند که مال خودش است. یک‌بخشی هم مستأجر هستند. هم در سکونتگاه‌های غیررسمی، هم بافت فرسوده، هم سایر نقاط. حالا  این‌هایی که گفتیم، کشور با محدودیت منابع روبه‌رو است. بنابراین اولین هدفمان برنامه‌ریزی برای چهار دهک اول بود که نیازمند حمایت همه‌جانبه هستند. یعنی به وام ارزان‌قیمت، زمین بسیار ارزان و یارانه نیاز دارند. دهک پنجم تا هشتم گروه‌های متوسط طبقه‌بندی می‌شوند که گفتیم این‌ها می‌توانند در بازار رفع نیاز کنند. بنابراین کار دولت این است که شرایط را برای نیاز آن‌ها آماده کند و توان اقتصادی آن‌ها را افزایش دهد. در گروه‌های متوسط، در همه جای دنیا خرید مسکن عمدتاً ناشی از درآمدهای آتی است، نه ناشی از پس‌اندازهای گذشته. یعنی امکانات تأمین وام را باید افزایش بدهیم. برای این قسمت، گفتیم که آن بسته تأمین مالی عمدتاً برای گروه‌های متوسط است. آن موقع اگر اشتباه نکنم وام 30 میلیون یا چنین رقمی بود که افزایش پیدا بکند به 80 میلیون. برای گروه‌های کم‌درآمد، گفتیم چه گروه کم درآمدی در اولویت است؟ آن‌هایی که مستأجرند. چرا؟ چون هزینۀ کسی که مالک است، درست است که معادل هزینه مسکن به او تحمیل می‌شود، ولی چیزی نیست که از جیب بدهد. کسی که مستأجر است از جیب دارد پرداخت می‌کند. بنابراین هزینه اجاره باعث می‌شود که خانوار بخش مهمی از هزینه‌های دیگرش را مثل بهداشت، تغذیه، درمان، آموزش، بزند و درنتیجه دچار فقر مضاعف بشود. بنابراین، این گروه‌ها را به‌عنوان گروه هدف انتخاب کردیم که در نقاط شهری به حدود 2.5 میلیون خانوار و حدود 9.5 میلیون نفر می‌رسید.
این‌ها اولویت‌های برنامه در گروه هدف بودند. خود این‌ها هم دو بخش‌اند. یکی گروهایی هستند که چیزی ندارند مثل دهک اول و دیگری دهک‌های سه و چهار اند که پس‌انداز اندکی دارند ولی آن پس‌انداز توان‌مندشان نمی‌کند که به بازار بیایند. پس برای هرکدام از آن‌ها باید برنامه جداگانه می‌دادیم. بر پایه تجربه مسکن مهر گفتیم اصول اساسی ما باید: 1. حداکثر استفاده از بازار. 2. حداقل مداخله دولت. 3. حداکثر مشارکت خود این‌ها باشد. مهم‌تر از این، مسکن را نمی‌شود به‌صورت یک امر مجزا مورد حمایت اجتماعی قرار داد. کشور ما نیازمند برنامه جامع فقرزدایی و سیاست اجتماعی عام است که افراد فقیر را در ابعاد مختلف زندگی‌شان ارتقاء بدهیم. البته به‌صورت موازی. چرا این کار را کردیم؟  تجربه نشان داده بود که مثلاً کمیته امداد امام، به منِ نوعی، یک واحد مسکونی می‌ساخت و می‌داد، و چون مشکلات آموزش و اشتغال فرزندم، مشکلات درمانم حل‌نشده بود، بعد از  مدتی من این واحد را در بازار آزاد می‌فروختم، خرج بقیه زندگی‌ام می‌کردم و دوباره می‌آمدم و در صف می‌نشستم.
دیدیم که سیاست اجتماعی عام نداریم. درعین‌حال ما به‌عنوان تهیه‌کننده  برنامه نمی‌توانستیم برنامه را منوط کنیم به هر موقع که شما سیاست جامع فقرزدایی طراحی کردید. بنابراین گفتیم به‌عنوان پیش‌درآمد بیاییم از این برنامه‌های حمایتی به‌صورت اجتماعی از طریق نهادهای رفاه اجتماعی پشتیبانی بشود. یعنی نقش وزارت مسکن را تأمین‌کننده و تنظیم‌کننده بخشی از زمین این‌ها، به‌اضافه بخشی از یارانه‌های موردنیاز دیدیم، و خود آن نهادها مجری بشود. نهادها کی‌اند؟  بخش مهمی از آن‌ها جامعه کارگری بود که از این 2.5 میلیون خانوار فکر می‌کنم یک میلیونش، یک مقداری بیشتر، زیر پوشش تأمین اجتماعی بودند. 200 هزارتا زیر پوشش صندوق بازنشستگی کشوری و بخشی از آن‌ها زیر پوشش کمیته امداد و بهزیستی بودند و  بقیه آن‌ها هم زیر پوشش هیچ نهادی نبودند. بنابراین لازم بود برای آن‌ها برنامه‌های جداگانه بریزیم. یکی از برنامه‌هایی که آن‌جا به‌عنوان اولین برنامه‌ها پیشنهاد دادیم، تهیۀ طرح مسکن کارگری بود. سازمان تأمین اجتماعی شناسایی این اقشار را به‌راحتی می‌تواند انجام بدهد. در اساسنامه شرکت خانه‌سازی مربوط به تأمین اجتماعی، که در سال 47 این شرکت برای ساخت خانه‌های کارگری تأسیس شده بود، دیدیم که بسته سرمایه‌گذاری‌های تأمین اجتماعی حداقل بازده را دارد؛ خیلی کمتر از بازدهی که در بازار هست. مثال بزنم مثلاً شرکت شصتا سال گذشته نرخ سودش 7 درصد بود.
ـ هفت درصد به قیمت اسمی بدون تورم؟ این که سودی پایین‌تر از تورم است. یعنی بانک بگذارد شش درصد بیشتر می‌گیرد!
حالا آن عایدی‌اش سرِ جای خودش. مثلاً کارخانه دارد، یا ساختمان دارد، گران شده است. یا شرکت خانه‌سازی الآن در معرض ورشکستگی است. شش سال است دارد ضرر می‌دهد. می‌گوییم شما که دارید ضرر می‌دهید بیایید با نرخ بازده کم‌تر، برای کارگرها خانه بسازید. این‌طرف هم وزارت مسکن کمکتان می‌کند، زمین و یارانه می‌دهد. اول کار بگذارید مستمری‌بگیران تأمین اجتماعی که حقوق و درآمدشان زیرخط فقر مالی است و مالک هم نیستند و شما هم مجری باشید.
برنامه دیگر مربوط به خانوارهای زیر پوشش کمیته امدادند. این‌ها اقشار خیلی کم‌درآمد هستند، اگر شما بخواهید به آن‌ها مسکن ملکی بدهید، همان مشکل برایشان پیش می‌آید. درعین‌حال با دادن مسکن ملکی حجم منابع موردنیاز آن‌قدر زیاد می‌شود که شما نمی‌توانید افراد زیادی را زیر پوشش ببرید. بنابراین به سمت مسکن استیجاری یا اجاره‌ای بیاییم. یک مکانیسمش این است، آن موقع دیدیم در بافت‌های فرسوده وام می‌دهند. گفتیم خوب اگر شما 50 میلیون تومان به قیمت‌های آن سال، به یک سرمایه‌گذار وام بدهید، از آن‌طرف تراکم مجانی هم که دارید می‌دهید، این را هم بدهید، ما مثلاً در تهران حساب کردیم اگر شما سازنده باشید و ده واحد بسازید، بیایید 20 درصد، یعنی دو واحدش را به مدت 5 سال نفروشید و اجاره بدهید. با معرفی کمیته امداد به‌عنوان کمک‌هزینه اجاره، یا حتی بنیاد مسکن، می‌توانید ضمن اینکه سرمایه‌ای برای ساخت‌وساز راه نینداختید به آن صورت که آن ناکارآمدی مسکن مهر صورت بگیرد، می‌تواند افراد زیر پوشش بیشتری را با یک مبلغ مشخص ساماندهی و کمکشان کند. مثلاً این‌یک برنامه دیگری بود.
یک برنامه دیگر که مستقیم خود بهزیستی آن افراد ناتوان، معلولان جسمی و حرکتی‌اش که در طرح تأمین مسکن بود، آن‌ها را هم به‌صورت ملکی واگذار نکند. پیشنهاد کردیم که هزینه اجاره مجتمع‌های اجاره‌ای فقط در حد تعمیر و نگهداری آن ساختمان‌ها باشد.
یکی دیگر از برنامه‌های ما از طریق صندوق بازنشستگی بود الآن صندوق بازنشستگی کشوری، که سال‌ها است دارد از دولت پول می‌گیرد، یک شرکت‌های ساختمانی دارد که مجتمع‌سازی می‌کنند. مثلاً مجتمع‌های تجاری می‌سازند. به چه دلیل؟ با چه هویتی این کار را می‌کند؟ صندوق بازنشستگی که ورشکسته است! یا دنبال مجتمع توریستی است. گفتیم به‌جای این کار، بیایید با صندوق بازنشستگی یک تفاهم‌نامه‌ای ببندید که آن‌هایی که درواقع کمترین چیز را دارند، این شرکت هم متولی ساخت برای آن‌ها بشود. نظارت چندجانبه باشد. یک نماینده از مستمری‌بگیران، نماینده صندوق باشد، آن شرکت مجری باشد، وزارت مسکن هم بالای سرشان باشد، آن‌ها خودشان بسازند. زمین را هم تأمین کنند.
در خود تأمین اجتماعی هم که ما پیشنهاد دادیم، گفتیم دو بخش است: یکی مسکن ملکی کارگری، یکی استیجاری. برای مسکن ملکی کارگری گفتیم شما بانک رفاه را دارید، خودتان هم یک مقداری زمین دارید، وزارت مسکن هم کمک کند این‌ها بیایند سپرده بگذارند، دولت هم کمبودش را پر کند، از طریق بانک رفاه وام ساخت بدهند، این شرکت بسازد و تحویل اقشار زیر پوشش تأمین اجتماعی بدهد. اتحادیه کارفرمایی باشد، اتحادیه‌های کارگری، در حد همین نیم‌بندش، درواقع یک شورای راهبری درست بشود که ذینفع‌ها همه باشند که احتمال ناکارآمدی و سوءاستفاده‌های مالی به حداقل خودش برسد.
سعی کردیم یک فضای نهادی را طراحی کنیم که این فضای نهادی از طریق تعدد بازیگران، کنترل ناکارآمدی و فساد کند. از طریق هم افرایی منابع، آثار یک ريال هزینه کرد دولت را چند برابر کند. چون خود تأمین اجتماعی هم آن موقع وام‌های مسکن یا وام‌های مساعده‌ای به مستمری‌بگیرانش می‌داد. هنوز هم می‌دهد. گفتیم این‌ها را درواقع بیایید تجمیع کنید. در گام نهایی حتی پیشنهادمان این بود که حق مسکن کارگری کرد. دعوایش هست که صد هزار تومان است، هیچ‌چیزی هم نمی‌شود، این را اگر تجمیع کنیم می‌تواند یک سری طرح‌های ساخت‌وساز مسکن برای کارگرها راه بیندازیم. همه این‌ها را  در شرایطی که سیستم خیلی فاسد نباشد. بیشتر من فکرم این بود که ذی‌نفع‌های مختلف با منافع متضاد را پیش بیاوریم که مانع سوءاستفاده شود با به حداقل برساند.
اما برای سکونتگاه‌های غیررسمی؛ این سکونتگاه‌ها مسئله‌ای همیشگی داشته‌اند. اولاً اینکه به‌نظام رسمی اعتباری دسترسی ندارند. دوم اینکه بسیار کم‌درآمدند. مطالعات مختلفی که در این سکونتگاه‌ها شده نشان می‌دهد که آن‌هایی که می‌خواهند بهسازی و نوسازی مسکن بکنند، در حد همان افرادی که دستشان به دهن‌شان برسد، مجبورند بروند از بازار آزاد تأمین اعتبار بکنند. نرخ‌های بهره آن‌چنانی 30 درصد و 40 درصد بدهند. مطالعات جنوب شهر تهران، در اسلام‌شهر و سلطان‌آباد، بعضاً مطالعات میدانی این را نشان می‌دهد. بنابراین بحثمان این بود که شما نمی‌توانید مسکن را از بیخ و بن، از پایه برای این گروه‌ها درست کنید. این‌ها شکل‌گرفته‌اند، به‌خصوص آن‌هایی که مالک بودند، حداقل شرایط زندگی‌شان را یک مقداری بهبود بدهیم. بنابراین مسکن تدریجی به‌عنوان استراتژی می‌تواند مطرح بشود. حالا گام اولش این است که شما کاری بکنید که به منابع بانکی دسترسی پیدا کنند. بانک‌ها هم قاعدتاً دسترسی انفرادی اگر پیدا کنند، با سوخت منابع روبه‌رو می‌شوند. به این بهانه سیستم بانکی را هم نباید مختل کنید. بنابراین پیشنهاد راه‌اندازی صندوق‌های محلی بهسازی مسکن را به‌عنوان یک راه‌کار برای ارتقاء تدریجی دادیم. به اینکه این‌ها را تأمین مالی بکند. با واسطه شهرداری و یک شرکت بیمه‌ای، بیاید وام آن‌ها را بیمه کند و صندوق‌های محلی که توسط همسایگان در محل تشکیل می‌شود، به آن‌ها وام بدهد و از آن سیستم ضمانت زنجیره‌ای، بیاید استفاده کند.

ـ اسم این صندوق‌ها چه بود؟
صندوق‌های محلی تأمین مالی بهسازی و ارتقاء تدریجی مسکن سکونتگاه‌های غیررسمی. توی قسمت فنی‌اش ما نرفتیم. آن موقع ما حساب کردیم با 20 میلیون تومان وام می‌شود یک واحد را ارتقاء داد به‌طوری‌که سالیان سال بتوانند زندگی کنند. خیلی هم شق‌القمر قرار نیست بکنند. این به‌عنوان آخرین برنامه بود که تقریباً هیچ‌کدام از این برنامه‌های مسکن  اجرایی نشد.
این مطالعات و طرح ها به عنوان اسنادی سودمند باقی خواهند ماند و در زمان مناسب الهامبخش و آموزنده خواهند بود. خیلی ممنون از وقتی که در اختیار ما گذاشتید.

 

Full HTML

  • نشانی صفحه‌ها وب و پست الکترونیک بصورت خودکار به پیوند تبدیل می‌شوند.
  • خطوط و پاراگراف‌ها بطور خودکار اعمال می‌شوند.

Filtered HTML

  • نشانی صفحه‌ها وب و پست الکترونیک بصورت خودکار به پیوند تبدیل می‌شوند.
  • تگ‌های HTML مجاز: <a> <em> <strong> <cite> <blockquote> <code> <ul> <ol> <li> <dl> <dt> <dd>
  • خطوط و پاراگراف‌ها بطور خودکار اعمال می‌شوند.

Plain text

  • تگ‌های HTML مجاز نیستند.
  • نشانی صفحه‌ها وب و پست الکترونیک بصورت خودکار به پیوند تبدیل می‌شوند.
  • خطوط و پاراگراف‌ها بطور خودکار اعمال می‌شوند.
Image CAPTCHA
By submitting this form, you accept the Mollom privacy policy.